경공매이론

부동산 공매(국공유재산)의 권리분석 없는 돈되는 투자

경공매지기 2023. 9. 6. 12:55
반응형
반응형

안녕하세요 경공매지기입니다

 

요즘 늦더위에 출근하면서도 땀을 한바가지 흘리고있네요 ㅠㅠ

 

더위, 일교차에 건강 유의하시고 감기도 조심하시길 바랍니다

 

오늘은 많이들 모르시는

 

공매물건중에 국공유재산의 장점돈이 되는 과정을 예시를 통해 알려드리려고 합니다

 

장점!!

우리가 경매, 공매를 하면서 먼저 거쳐야하는 과정중에 아직도 헷갈리고 어려워하시는 부분들이

 

권리분석 단계와 명도에 관한 부분이라고 할수 있을거 같습니다

 

권리분석은

 

간단히 설명하자면 내가 낙찰 받은 이 물건이 낙찰금 이외에 추가로 부담해야 하는 돈이 있는지에 관한 분석 

 

이라고 할수 있겠고

 

명도라 함은

 

내가 낙찰 받은 물건지에 거주하고 있는 이전 점유자를 내보내는 과정이라고 보시면 되는데요

 

이부분들을 많이들 어려워하시고 이때문에 포기하시는 분, 손해 보시는 분들이 많이 있는것이 현실입니다

 

그래서 좋은 물건이라고 하는것들을 보면

 

권리분석이 복잡하지 않고, 명도에 어려움이 없는 물건이라고 많이들 말하곤 하는데요

 

이 두가지를 모두 한방에 해결가능한 물건이 

 

바로 공매를 통해 낙찰 받게 되는 "국공유 재산"이라고 보시면 될듯합니다

 

즉, 권리분석이 필요없고, 명도도 필요없는 물건이라고 보시면 되는데요

 

얼마전 제가 시도했던 물건지를 예시로 여러분께 알려드리려 합니다 

 

국공유 재산 예시

오늘 여러분께 보여드릴 물건입니다

 

이 물건은 울산 남구에 있는 청구 아파트로 한국석유공사에서 사용하던 사택이 매각 물건으로 공매에 올라온 물건입니다

 

이용 현황을 보시면 바로 나와있죠?

 

현재 공실임!!!!!!!!!

 

국가 기관에서 사용하던 사택이기에 떠안아야할 관리비나, 세금, 대출, 임대차 보증금이 없음(권리분석 끝)

 

현재 공실이기 때문에 명도해야할 점유자 없음(명도 끝)

 

경매에는 절대 나오지 않는 엄청 깨끗한 물건지가 되겠습니다

 

8월 말일자로 입찰 종료되고 1회차에 바로 낙찰되었는데요

 

보시는것 처럼 1억7300만원 최저 입찰가에 낙찰가는 1억8731만160원!! 

 

최저가 대비 108.27%에 낙찰 되었네요

 

경쟁율를 보자면 유효는 13명, 무효가 8명

 

13:1이라는 공매에서는 보기 드문 경쟁율이 나왔습니다

 

확실히 좋은 물건이라고 다들 판단한거 같습니다

 

이처럼 깨끗한 물건지가 경매에 나왔다면

 

그 경쟁율은 아마도 80~100:1정도 나오지 않았을까? 라는 개인적인 생각을 해보는데요

 

이유는 간단합니다

 

바로 수익금이 낙찰과 동시에 대략 2~3천이상 발생되기 때문입니다!!

 

수익과정

첫째로 생각하셔야 할 부분이 

 

전세, 매매는 잘되는가를 파악하셔야 하는데 우리에게는 디스코라는 아주 좋은 사이트가 있죠?

 

혹시 모르시는 분들을 위해 알려드리자면

 

디스코는 등기내용으로 거래 동향을 알려주는 사이트로 KB부동산, 네이버 부동산 사이트와 더불어 시세 파악에 많은 도움을 주는 사이트라고 보시면 됩니다.

 

저는 디스코를 애용하기 때문에 임장중 온라인으로 파악된 디스코의 내용만 알려드리고 수익과정을 풀어볼게요

 

디스코에서 파악된 최근 등기상에 올라온 거래 내용입니다

 

우선 매매을 보면

 

가장 최근 거래일이 심지어 8월 말일 이였네요 !!

 

제가 파악할 때는 7월3일이 최근 거래내용이였습니다만 어찌되었던

 

매매는 2억3900~1200만 사이로 거래가 되고있는것을 볼수있고 심지어 거래도 활발해 보입니다

 

 

이물건의 가장큰 장점중 하나는 전세가 인데요

 

보시는것 처럼 최근 거래된 전세가 6월 23일로 1억9500에 전세거래가 되었는데 

 

공고된 물건지처럼 2층임을 확인할수 있습니다

 

즉,

 

이번에 낙찰 받으신 분의 낙찰가인 약1억8800만보다 전세가만 생각해도 높다는걸 알수있죠(물론 세금은 제외합니다)

 

다만, 이분의 경우 전세금으로 낙찰가의 잔대금을 모두 해결할수 있고, 심지어 세금도 해결할수 있는 부분으로 본인 자산사용 없이 아파트를 소유하게 되는 결과를 가져왔고

 

올해는 세금이 비싸니, 세율이 바뀌는 내년(앞으로 4개월 남았네요)에 매매를 진행한다면, 차액은 대략 5~6천만원 정도 날것이라 보이고, 순수익이 2천~3천정도가 생길것으로 예상이 되는 물건입니다

 

단순한 산수이니 제가 따로 설명드리지 않아도 이해하실것이라 믿어 의심치 않습니다 ^^

 

 마치며

이렇게 국공유 재산의 매각 물건이 요즘 생각보다 많이 보이고있는 현실입니다

 

하지만, 모든 물건이 위 물건처럼 수익을 가져오는 것은 아니기에 정확한 시세와, 거래동향, 개발동향을 파악해야하는 것은 당연한 임장의 과정임을 명심!!, 또 명심해야 할것입니다

 

앞으로도 좋은 내용으로~ 

 

저 경공매 지기와 함께 즐거운 투자 생활이 되었으면 하면서 

 

다음에 다시 찾아오겠습니다~

 

참,

 

이번에 알게된 무료 교육 세미나 기회가 있어서 공유하도록 할게요 ^^

 

선착순 3명씩 소수로 교육해 준다하니 활용해보시는것도 좋을거 같아요~ 

 

그럼 저는 진짜로 빠이~

반응형