아파트,빌라 권리분석 2편
안녕하세요~ 경공매지기입니다~
저번시간에는 아파트, 빌라 권리분석공부 내용을 통해서 1번 유형인
"임차인이 없거나 임차인이 후순위인 경우"의 권리분석법과 가져야 할 출구 전략에 대해 알아보았는데요~
이번시간에는 그 두번째 시간으로 다른 유형의 권리 분석에 관해 공부한 내용을 공유하고자 합니다 ^^
"선순위 임차인이 존재하되 선순위 임차인이 배분신청을 하지 않은 경우"에 어떻게 물건을 권리분석해서 내 것으로 안전하게 만들 수 있을지를 알아보려고 하는데요
오늘도 예시를 통해 진행하는법까지 알아보도록 할게요
저번시간에 간단하게 설명 드렸었는데요~
선순위임차인이 존재하되 선순위임차인이 배분신청을 하지 않은 경우에서~
선순위임차인이란 근저당을 설정한 은행(다른 권리자)보다 먼저 그 집에 이사하고 전입한 임차인(세입자)을 말하는데요~
이러한 선순위 임차인에게는 주택 임대차보호법에서 대항력을 인정해 주고 있습니다
여기서 대항력이란 용어는 일상적으로 사용하는 용어가 아니기 때문에 생소하실 수도 있습니다
그렇다면~ 이 대항력이란 무엇인가를 알아야 할 필요가 있겠죠?
대항력이란?
정의를 말하자면 선순위 임차인에게 인정되는 계약기간과 보증금을 인정받고 보호받을 수 있는 권리라고 할 수 있겠습니다
즉, 경매나 공매에 매각된다 하더라도 낙찰자로부터 계약기간과 보증금에 대해 인정받고 나갈 때는 보증금도 받을 수 있는 보호를 받게 된다는 것이죠
대항력의 핵심을 살펴보자면
첫 번째는 계약 기간 동안 본인이 희망한다면 이 물건이 공매가 되든 경매가 되든 남은 기간 동안 계속해서 그 집에서 살 수 있는 권리가 인정된다는 것
두 번째는 보증금을 전부 돌려받을 수 있다는 것입니다
그래서, 결론적으로 저희가 경매와 공매를 진행할 때에 주의해야 할 점은
선순위임차인이 배분신청, 배당신청을 하지 않으면 그 물건을 낙찰받은 사람이 선순위 임차인의 보증금을 100% 돌려줘야 한다는 점입니다
낙찰기준
따라서 우리가 선순위임차인이 존재하되 배분신청을 하지 아니한 물건을 낙찰받고자 할 때는
선순위임차인의 보증금과 우리가 입찰하고자 하는 입찰금을 합친 금액이 시세보다 낮을 때, 그리고 전세금과 비슷할 때 입찰을 생각해 보시는 것이 좋습니다
물론 입찰 전에는 최종적으로 임장을 통해 최근 전세가와 매매가를 확인하셔야 하며
전세 수요나 매매 수요도 직접 확인을 하는 것이 매우 중요하다 보시면 좋겠습니다
낙찰 예시
이번에도 물건지를 보면서 진행하는 과정을 살펴볼 건데요
이번에 살펴볼 물건은 공매 물건으로
물건관리번호 2021-07457-176
주소 : 경기도 파주시 동패동 31-9에 위치한 이 편한 아침 2동 301호입니다
면적을 보면 약 25평형 빌라 물건이라 보면 될 거 같고요
감정가 172,000,000(1억 7200만 원)으로 나와있네요~
권리분석
권리 분석을 위해서 온비드의 압류재산 정보를 보도록 하겠습니다
첫 번째로, 임대차 정보를 보면 임차인이 확정일자를 설정하셨네요~
2019년 6월 12일에 전입을 하셨습니다
두 번째로, 등기사항증명서 주요 정보를 보면
번호 1에 위임기관에 권리자가 광***으로 설정일자가 2020년 1월 30일로 되어있습니다
이로 미뤄서 보면
등기사항증명서 주요 정보에 가장 빠른 설정일자가 2020년 1월 30일로 임차인과 등기권리의 선순위를 따져보니 임차인이 더 빠름으로 임차인이 선순위 임차인이 됩니다
이 선순위 임차인은 공매 과정에서 배분 신청을 하지 않았으므로 선순위임차인의 보증금 1억 5천9 맥만원은 전주인이 아닌 낙찰받은 사람이 전부 인수를 해야만 한다고 확인할 수 있습니다
최저입찰가가격을 보면 225만 원이었기 때문에
이 물건은 최저입찰가격으로 입찰한다고 하면 이 물건을 얻는데 들어가는 비용은
임대보증금까지 합쳐서 총 1억 6천100만 원이 들어간다고 보시면 됩니다
장점
이물건지의 실제 임장으로 찾을 수 있는 장점을 살펴보겠습니다
1. 더블역세권
이 물건지는 야당역과 탄현역에 가까이 위치한 더블역세권으로 볼 수 있겠네요
2. 학군확인
스카이 뷰를 보면
어린이집, 유치원, 초등학교와 중학교가 촘촘할 정도로 들어와 있는 것을 확인할 수가 있습니다
학군은 크게 걱정할 필요가 없는 빌라라고 볼 수 있겠네요
수익 분석
그렇다면 수익에 관한 분석도 한번 해봐야겠죠? ^^
이 물건은 현재 시세 1억 8천~ 2억 원으로 형성이 되어있습니다
감정평가 금액은 위에서 본 것처럼 1억 7천2 맥만원인데
최저입찰가는 34번 유찰되어서 225만 원입니다
즉, 최저입찰가로 공매를 진행한다면 감정 가격의 1%로 잡을 수 있는 물건으로 현 시세 2억, 최저 입찰가 200만 원대로 역세권의 전세수요가 풍부한 빌라를 잡을 수 있습니다.
이 물건이 안전한지, 1~2년 후 수익은 보장되는지 살펴봐야겠지만,
가격적으로만 본다면 아주 이득인 물건입니다.
임장
이 정도 인터넷을 통한 권리 분석이 되었다면 임장은 필수겠죠? ^^
실제 임장을 통해서 확인해 보니
실 매매가격은 1억 8천에서 2억으로 형성이 되어있고
전세는 1억 5천~7천, 월세는 보증금 2000만 원에 80 정도로 잡혀있었습니다
보수적으로 접근한다면 매매는 1억 8천, 전세는 1억 5~6천 정도로 보시면 되겠네요
결론
이 물건을 잡는데 우리가 진짜 들어가는 돈은 1억 6천100만 원입니다
실제 내가 투입해야 될 현금은 300만 원 미만이므로
해당 물건은 수익적인 면에서도 괜찮은 물건으로 볼 수 있겠습니다 ^^
마치며
최근 언론 기사를 보시면 경, 공매시장이 다시 활기를 띠고 있다는 언론 기사들이 눈에 많이 띕니다.
더 이상 망설이지 마시고, 저와 함께 천천히 공부하시면서 여유로운 마음으로 진행하시면
소망해 오셨던 경제적 자유를 차근차근 이루실수 있다고 저는 확신합니다 ^^
다음시간에는 세 번째 경우인
"선순위임차인이 존재하고 배분신청을 한경우"
에 관한 내용으로 예시와 함께 찾아오도록 하겠습니다
어렵게만 느꼈던 권리분석을 쉽게 접근할 수 있도록 함께 열심히 공부하면 좋겠습니다
환절기 감기 조심하시고요~~
이상~ 경공매지기였습니다 ^^