아파트, 빌라 권리분석 1편

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안녕하세요~

경공매지기입니다

매일매일 글을 쓰고 싶은데 그게 쉽지가 않네요 ㅠㅠ

(주말에는 가족과 함께..... ㅎㅎㅎ)

자주 글을 올려서 공유할 수 있도록 최선을 다하겠습니다^^

 

오늘은 권리분석을 알아보려고 합니다

경매, 공매는 권리 분석만 잘하셔도 실패 확률이 많이 줄어든다고 하는데요

그만큼 중요하기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 하고~ 공부도 많이 필요하다고 할 수 있겠네요 ^^

 

한 번에 끝내기도 어렵고 

핵심원리를 바로 깨닫는 것도 어려운 것이 사실이기 때문에~

사례에 따라 다뤄보려고 합니다

 

오늘은

"임차인이 없거나 임차인이 후순위인 경우"의 권리분석법과 가져야 할 출구 전략에 대해

사례를 통해 알려드리려고 합니다

 

그래도 핵심원리가 어떤 것인지에 관해서는 알고 봐야 이해가 되기 때문에

먼저 짚어보고 가겠습니다~

아파트, 빌라 권리분석의 핵심원리 3가지

임차인과 은행의 순위를 따져보기 위한 경우의 수는 딱 3가지로 나뉩니다

첫 번째, 임차인이 없거나 후순위인 경우

이경우는 임차인이 임대차 계약(전세계약)을 할 때 이미 그 집에 근저당이 설정된 경우를 말할 수 있겠습니다

쉽게 말씀드리자면 임차인이 임대차 계약, 전세계약을 하고 그 집에 갔더니 은행 직원이 먼저 와서 담보를 잡고 있었다면

임차인이 들어가기 전에 이미 은행이 선순위로 들어와 있었던 경우인 것입니다.

 

그 집에 들어간 순서를 따지면 은행직원이 1등, 임차인이 2등입니다

2등인 임차인은 후순위로 경매나 공매 과정에서 보호를 받을 수가 없습니다.

 

이런 경우, 임차인이 후순위로서 보호를 받지 못한다면, 낙찰자 입장에서는 입찰 대금 외에 추가로 부담할 돈이 전혀 없게 되는 경우입니다

 

두번째, 임차인이 선순위인 경우

두 번째는 임차인이 선순위인 경우입니다

임대차 계약(전세 계약)을 하러 갔을 때 은행직원이 아직 들어오지 않은 경우를 말할 수 있겠는데요~

위의 첫번째 경우와는 반대되는 경우라고 할수 있습니다

권리상 깨끗한 집에 임대차 계약을 했고, 그 이후에 집주인이 은행으로부터 담보 대출을 받고 저당권을 설정한 경우가 되겠네요

 

이경우에는 집이 공매나 경매에 넘어가더라도 임차인은 선순위 임차인으로서 법적인 보호를 받게 됩니다

 

즉, 선순위 임차인이 법적인 보호를 받기 때문에

낙찰자 입장에서는 선순위 임차인이 배분을 다 받지 못하면 끝까지 낙찰자까지 나서서 책임을 져야 한다는 것입니다

 

선순위 임차인이 배분신청을 하지 않은 경우, 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 책임져야만 합니다

 

세 번째, 선순위임차인이 존재하고 배분신청을 한경우

세 번째의 경우는 선순위 임차인이 존재하고 선순위 임차인이 배분신청을 한 경우입니다

이경우는 두 가지를 따져볼 수 있겠는데요

 

어찌 보면 두 번째의 경우와 같이 보시면 될듯합니다

배분과정에 따라 나뉠 수 있는데요

선순위 임차인이 전부 배분받아 남은 배분금액이 없다면 낙찰자가 낙찰 대금 외에 추가로 책임질 돈은 없게 됩니다

다만, 선순위 임차인이 전부 배분받지 못하고 금액이 남아있다면 낙찰자는 나머지 금액에 대해서 추가로 책임을 지게 됩니다

 

그러니 선순위 임차인의 배분신청여부와 금액을 꼼꼼히 따져보고 진행하는 것이 중요하다고 할 수 있겠죠? ^^

 

물건 예시

예시로 볼 물건입니다

경기도 안산시 단원구 실길동 1679 안산아파트 104동 103호가 공매로 나와있는 상황이네요

자~ 이 물건을 가지고 권리 분석을 해보도록 하겠습니다 ^^

권리분석

아파트, 빌라를 분석하실 때에는 임차인, 등기권리부터 살펴보셔야 합니다.

이것만 제대로 확인하셔도 권리분석의 반은 끝난 것이라고 볼 수 있습니다

온비드의 압류재산 정보를 살펴보며

임차인, 등기권리 순서, 누가 먼저 이 집에 들어왔는지를 살펴보겠습니다~

 

먼저 임대차 정보를 보니 임대차 내용이 없습니다

일단은 조사된 임차인은 없는 것으로 나타났네요~

 

좀 더 밑으로 내려와서 등기사항증명서 주요 정보를 보면

가장 빠른 권리는 2014년 1월 24일 근저당입니다

 

이 물건은 임차인은 아예 존재하지 않고

2014년 1월 24일 근저당이 등기상 가장 빠른 권리가 되겠네요~

 

이 아파트의 사용 승인일이 2013년, 처음 설정된 근저당 설정일은 2014년 1월로

사용승인일이 2013년이고 대출이 2014년 1월에 이루어졌다면 당연히 이 아파트는 처음부터 소유자가 실제로 거주하고 있었을 것입니다.

이를 통해 임차인이 확실 휴게 없음을 확인할 수 있겠네요

왜냐하면 아파트 신규 입주 시 임차인이 들어와 있었다면

금융기관에서 2014년도에 대출을 해주어ㅕㅆ을리가 없기 때문입니다 ^^

 

좀 더 진행해 볼까요? ^^

 

좀 더 내려가보면 체납자가 2013년 11월부터 살고 있었다고 표시가 되어있네요

 

역시 소유자가 처음 분양 때부터 지금까지 살고 있는 아파트가 되겠네요~

 

권리분석 마무리

이 물건의 경우에는 위 3가지 중 첫 번째인, 임차인이 존재하지 않거나 후순위인 경우에 해당한다고 볼 수 있겠습니다

즉, 낙찰자가 낙찰대금 이외에는 책임질 일이 없다는 이야기가 되겠네요 ^^

 

물건 세부 정보에는 특별한 내용이 없고~

기타 사항에 임**이 2013년부터 살고 있었다고 나와있었습니다

정황상 임**이 소유자일 것이라는 확률이 더 높지만

 

꼭, 등기부등본을 통해서 직접 확인을 해봐야 합니다

이 부분은 절대적으로 지켜주셔야 합니다 ^^

 

확인해 보니 소유자가 살고 있는 것이 맞다면

안전한 물건으로 권리 분석을 끝낼 수 있겠습니다 ^^

 

이런 경우 여기서 권리분석을 마무리하시고 다음 단계로 넘어가도 되겠습니다 ^^

 

마치며

권리분석을 너무 어렵게만 생각하고 진행한다면 너무 복잡해지고

원리를 이해하시고 진행하신다면 보다 쉽고, 정확하게 권리 분석을 하실 수 있으리라 봅니다

 

마지막에 등기부등본을 통한 확인을 잊지 않으신다면 더더욱 안전하게 분석하실 수 있으리라 봅니다 ^^

 

오늘의 포스팅은 여기서 마무리하도록 하고요

 

선순위임차인이 존재하되 배분신청을 한 경우와 하지 않은 경우에 대해서는 다른 포스팅을 통해서 알려드리도록 하겠습니다

 

일교차가 많이 큽니다~

감기 걸리지 않도록 조심하시고~

코로나도 조심하세요 ^^

 

그럼 바이~~~~~~~