아파트, 빌라 권리분석 3편

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안녕하세요~

저번주는 개인적인 일이 좀 많아서 글을 올리지 못했네요 ㅠㅠ

예전부터 해오던 투자가 있어서 수익 좀 보느라고 바쁘게 지냈답니다 ^^

(이내용은 다른 블로그를 통해 올려볼까해요 ^^)

 

늦은 만큼 또 유익한 내용으로 글을 올리도록 할게요~

 

자~ 오늘은 아파트, 빌라 권리분석 그 마지막 3편입니다~

지금까지 알려드린 내용을 보시면 아파트, 빌라 권리분석이 어렵지 않다는 것을 배우셨을 텐데요

이번 포스팅에서는 선순위 임차인이 존재하되 배분 신청을 한 경우에 대해서 말씀드릴 겁니다~

 

아파트, 빌라 권리분석 3가지 유형

처음에 말씀도 드렸지만~

아파트, 빌라 권리분석을 할 때는 3가지 유형을 파악하면 된다고 말씀드렸는데요

 

첫 번째 유형

임차인이 존재하지 않거나 임차인이 후순위인 경우는 권리 분석자체가 큰 의미가 없다는 거~

이런 물건들은 시세분석만 해서 바로 임장, 출구전략을 준비해 보시고 

전문가와 상의해서 입찰, 낙찰받으시면 되고요~

 

두 번째 유형

임차인이 선순위이지만 배분신청을 하지 않은 경우 또한, 권리 분석자체가 의미가 없습니다

왜냐하면 임차인이 비록 선순위이긴 하지만 배분 신청을 하지 않아서 우리가 입찰할 때에는 선순위 임차인의 보증금을 전부 인수하고 입찰하면 되기 때문입니다

 

세 번째 유형

이번시간에 다룰 세번째 유형은~

권리분석이 좀 심충적으로 이루어져야 합니다

권리분석은 까다롭긴 하지만 그만큼 수익성이 높은 경우라고 보시면 될 거 같아요~

 

세 번째 유형 예시

긴말 필요 없이 바로 예시를 통해서 권리 분석하는 법을 알려드릴게요~

본비드 공매 사이트에 있는 물건으로 세 번째 유형에 해당하는 물건입니다

경기도 고양시 덕양구에 위치한 아느칸빌 F동 3층에 201호입니다

 

감정평가금액은 3억 8백으로 나와있네요~

하지만 7번 넘게 유찰돼서 현재 최저 입찰 금액은 1억 7백80만 원까지 떨어졌네요~

일단 가격적인 부분은 매력적이라고 볼 수 있겠습니다

 

그럼 바로 권리분석을 들어가 볼까요?

권리분석

권리분석에서 가장 우선시되는 핵심은 선순위 임차인과 등기 권리의 우선순위를 따져보는 것이라고 저번시간에 말씀을 드렸습니다~

공매 물건의 경우에는 우선순위를 더 ㄷ간단하게 분석할 수 있습니다

우선순위만 유의하셔도 아파트, 빌라 투자를 통해서 돈을 잃어버리는 낭패는 결코 당하지 않으실 거예요~

지금부터는 압류재산 정보를 통해 안전성 여부를 확인해 보도록 하겠습니다

간단하게 공매가 진행되는 집에 임차인과 은행 직원 중 누가 먼저 들어왔는지 날짜를 살펴보도록 할게요

 

한 번 더 강조드리지만 이 집에 먼저 들어온 사람은 무조건 법률적으로 보호를 받습니다

먼저 임대차 정보를 살펴보면 임차인은 이**으로 보증금 2억 원을 끼고 

2021년 12월 15일에 전입했다고 나와있습니다

등기사항증명서 주요 정보에서 말소 기준 권리등의 설정일을 한번 보시면 권리는 하나밖에 없네요~

위임기관은 파주 세무서로 설정일자가 2022년 3월 2일입니다

 

이렇게 보시면 임차인이 더 빠른 날짜에 들어왔으므로 임차인은 선순위임차인이 되겠습니다

이 임차인은 선순위임차인이기 때문에 당연히 공매 과정에서 본인의 계약기관과 보증금에 대해서는 법률적으로 보호를 받을 수밖에 없습니다~

 

그렇다면 만약 여기서 임차인이 배분신청을 하지 않았다면

2편에서 다룬 것처럼 보증금을 모두 낙찰자가 인수해야 합니다

당연히 입찰을 준비하는 입찰자 입장에서는 선순위 임차인의 보증금을 인수받을 조건으로 입찰금을 정하고 입찰 여부를 정해야 할 겁니다

 

만약 선순위임차인이 배분신청을 한 경우라면 선순위 임차인이 보증금을 100% 받는지 확인해야 합니다

임차인이 보증금을 모두 돌려받지 못한다면 낙찰자가 추가 부담해야 할 수도 있기 때문에 얼마의 금액을 부담해야 하는지 꼼꼼히 권리분석을 한 뒤 입찰을 결정하셔야 합니다

 

입찰정보에 들어와 보니 임차인은 2020년 8월 23일에 배분신청을 했네요

 

그럼 배분을 신청하는 쪽으로 선택한 선순위 임차인의 생각대로 배분 과정에서 100% 자기 보증금을 모두 돌려받을 수 있는지 계산을 통해 알아보도록 하겠습니다

 

임차인의 배분계산

1. 이물건의 감정평가금액은 약 3억이었습니다

2. 선순위 임차인의 보증금은 약 2억이었습니다

3. 이물건의 최저입찰금은 1억 780만이지만 2억에 입찰을 한다고 전제를 하겠습니다

 

그렇게 되면 간단히 계산하면

선순위 임차인의 보증금 2억

우리가 받는 낙찰가가 2억이라면

선순위 임차인이 자기 보증금을 다 받아간다는 계산이 나옵니다

 

이렇게 끝나면 좋겠지만 선순위 임차인이 배분 신청을 한경우는 이렇게 계산을 간단하게 마칠 수가 없습니다 ㅠㅠ

조금 복잡하긴 하지만 조세채권 당해세와 선순위 보증금의 우선순위를 한번 따져봐야 할 필요가 있습니다

 

배분요구 및 채권신고 현황을 살펴봅시다

임차인이 2022년 8월 23일, 2억의 배분을 요구 신청했네요

파주시청은 일반 조세채권이 되고, 이경우 법정기일이 2022년 10월 10일입니다

법정기일과 선순위 임차인의 전입일을 비교해서 배분선서를 결정할 수 있습니다

 

이경우에는 선순위 임차인이 배분을 먼저 받는 경우입니다

그러면 배분 순서는 선순위 임차인이 1등이고, 일반조세채권이 2등인 파주시청이 되겠습니다

 

그다음 권리를 보니 덕양구청이 나오네요

그런데 앞에 물건지라고 적혀있고 당해세에 해당이 되는 경우네요

순서에 상관없이 당해세는 1순위로 배분을 받게 됩니다

 

법정기일과 산관 없이 무조건 당해세라는 이유만으로,

그냥 물건지라고 찍혀있는 이유만으로 가장 먼저 배분을 받게 됩니다

그런데, 다행스럽게도 이 물건지 지방자치단체 덕양구청이 배분을 요구한 금액은 110만 6천 원밖에 안됩니다

 

그래서 0순위 당해세가 존재하긴 하지만 금액이 적은 편이라고 보면 될듯합니다

때문에~ 선순위 임차인이 2억 정도를 받아가는 데는 큰 영향을 주지 않는 정도의 당해세가 되겠습니다

 

그런데 우리가 다른 물건을 분석할 때 이 당해세 금액이 크다면

선순위 임차인이 보증금을 받는데 영향을 줄 수밖에 없겠죠?

그래서 배분 요구 금액을 반드시 확인해야 합니다

이 경우는 그 금액이 적어서 크게 신경 쓸 부분은 아닌 거 같습니다

 

그리고 네 번째 권리에 해당하는 파주세무서는

물건지가 아니기 때문에 일반 조세채권이 되겠습니다

당연히 법정기일을 챙겨봐야겠죠

파주세무서의 법정기일은 2021년 12월 1일입니다

 

그런데 우리 선순위 임차인의 전입 신고일은 2021년 12월 15일입니다

파주세무서 날짜가 앞서지요?

그래서 파주세무서가 5천4백만 원의 배분을 먼저 받아가게 됩니다

 

권리설정일은 늦었지만 법정 기일이 선순위 임차인의 전입신고일보다 빨라서 배분을 먼저 받아가게 됩니다ㅠㅠ

 

자 이렇게 권리 설정 순서와는 달리 배분순서대로 다시 금액을 나눠보니

선순위 임차인에게 돌아가는 돈이 2억이 안되네요

 

다시 계산해 봅시다

당해세 116만 원에 법정기일이 더 빠른 파주세무서 5,400만 원을 합쳐서

5,500만 원 정도가 선순위 임차인보다 권리 설정은 늦었지만 먼저 가져가는 특권을 가져가게 됩니다

당연히 선순위 임차인은 본인이 받아야 될 2억 원에서 5천5백만 원을 받지 못하는 상황에 놓이게 됩니다

 

받지 못한 5천500만 원은 선순위 임차인은 법적으로 보호를 받게 됩니다

따라서 낙찰자가 추가적으로 돌려줘야 하는 금액이 됩니다

 

만약 이 건물을 2억에 낙찰받았다면 권리 분석을 제대로 하지 못함으로 인해서 5천500만 원을 추가적으로 부담하게 되는 것입니다.

 

마치며

선순위 임차인이 존재하고 그 선순위 임차인이 배분신청까지 한경우는 많은 사람들이 물건 입찰을 하지 않습니다

왜냐하면 이런 물건들은 세밀하게 권리분석을 진행하면서 계산하지 않으면 추가적으로 본인이 부담해야 될 보증금이 발생하기 때문입니다.

 

하지만, 이런 물건의 경우 권리 분석을 정확하게 한다면 오히려 수익성은 높고, 경쟁률은 낮은 물건을 찾아내어서 수익실현도 가능한 것입니다

 

권리분석은 중요한 만큼 꼭 공부하셔서 손해 보는 일 없이 수익을 가져가시길 진심으로 바라봅니다^^

 

이상으로 오늘의 포스팅은 마치고~

다음시간에 더 유익한 내용으로 돌아오겠습니다~~~

 

모두 환절기 감기, 코로나 조심하시고 행복한 시간 보내세요~